Данная статья касается налогообложения при продаже объектов жилой недвижимости, не используемых в предпринимательской деятельности (квартир, комнат, дач, жилых домов, садовых домиков, земельных участков или доли в праве собственности на подобную недвижимость).
Прочитав данную статью до конца Вы узнаете:
- надо ли Вам платить налог при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее;
- как рассчитать налог на доходы физических лиц при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее,
- как уменьшить налог на доходы физических лиц при продаже квартиры или иной недвижимости в 2016 году или позднее.
1. Кто обязан платить НДФЛ от продажи недвижимости.
Налог на доходы, полученные от продажи недвижимости на территории РФ, должны платить все
физические лица, являющиеся налоговыми резидентами и нерезидентами РФ и владеющие объектом недвижимости менее минимального предельного срока владения, о котором речь пойдет ниже.
Физические лица, которые находятся на территории РФ 183 дня и более в течение года, являются налоговыми резидентами (за некоторыми исключениями, см.ст. 207 НК РФ). Соответственно, лица, находящиеся на территории РФ менее 183 дней в течение года, не являются налоговыми резидентами РФ. Как видно из определения, гражданство физического лица, в данном случае, не имеет значения.
Налоговые резиденты РФ обязаны, также, платить НДФЛ от продажи недвижимости за пределами РФ (ст. 209 НК РФ).
Хочу отметить, что нерезиденты РФ не освобождаются от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения объектом недвижимости (т.е. эта льгота на них не распространяется). На них, также, не распространяются налоговые вычеты, о которых я расскажу далее. То есть, налоговый нерезидент уплачивает НДФЛ с полной стоимости, указанной в договоре отчуждения объекта недвижимости.
2. Процентные ставки НДФЛ в 2016 году.
Для расчета налога применяется формула:
НАЛОГ= НАЛОГОВАЯ БАЗА × ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА НДФЛ.
Для резидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 13%.
Для нерезидентов РФ процентная ставка НДФЛ от продажи недвижимости составляет 30%.
Всё ниже сказанное относится к налоговым резидентам РФ.
3. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости - это срок владения объектом, по истечении которого физические лица освобождаются от уплаты налога при продаже недвижимости.
3 года или 5 лет?
Если право собственности получено до 2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года независимо от способа получения права собственности на недвижимость.
Если право собственности получено в 2016 году или позднее, минимальный срок владения объектом недвижимости составляет:
3 года для объектов недвижимости, приобретенных:
1) по наследству или по договору дарения от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
2) в результате приватизации;
3) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
5 лет для объектов недвижимости, приобретенных:
1) по наследству не от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей,
дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер; по дарению не от членов семьи и (или) близких родственников (родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
2) по договору купли-продажи, мены;
3) по договору участия в долевом строительстве или по иным, связанным с долевым строительством, договорам.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости может быть уменьшен вплоть до нуля законом отдельного региона РФ (республики, края, области, города федерального значения, автономной области и автономного округа). Поэтому в каждом регионе надо уточнять действующий минимальный срок.
4. Налоговая база.
Налоговая база при продаже объекта недвижимости - это часть дохода, полученного от продажи объекта недвижимости, подлежащая налогообложению.
Налоговый резидент РФ имеет право уменьшить налоговую базу (налогооблагаемый доход) вплоть до нуля на сумму налогового вычета или на сумму, потраченную на приобретение объекта недвижимости.
Важно понимать, что это именно право (налоговые органы не обязаны учитывать налоговые вычеты при расчете налога). Поэтому, чтобы получить налоговый вычет, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
В зависимости от того, в каком году было получено право собственности на объект недвижимости, налоговая база (налогооблагаемый доход) определяется по-разному.
- Если право собственности получено до 2016 года, налоговая база определяется по формуле:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
или, при подаче заявления на налоговый вычет:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
Если право собственности получено в 2016 году, применяется следующий порядок:
С 1 января 2016 года для определения налоговой базы при продаже недвижимости вводится понятие понижающего коэффициента, равного 0,7 (или 70%). В случае, если цена объекта недвижимости, меньше кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на данный объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. если цена объекта меньше 70% от кадастровой стоимости) доходы от продажи объекта считаются равными кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. равными 70% от кадастровой стоимости), налоговая база определяется по формуле::
НАЛОГОВАЯ БАЗА = КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ × 70%
или, при подаче заявления на налоговый вычет:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ × 70% — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, или цена объекта недвижимости больше его кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на данный объект, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (т.е. если цена
объекта больше 70% от кадастровой стоимости), доходы считаются равными цене объекта недвижимости.
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
или, при подаче заявления на налоговый вычет:
НАЛОГОВАЯ БАЗА = ЦЕНА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
5. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости.
При продаже объекта (объектов) недвижимости можно уменьшить налоговую базу либо на один миллион рублей, либо на документально подтвержденную стоимость приобретения данной недвижимости.
Налоговый вычет до 1 000 000 рублей можно получать только один раз в год независимо от количества проданных объектов недвижимости.
При продаже объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, как единого объекта, имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей распределяется пропорционально долям в праве собственности, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.
Если владелец доли в праве собственности на объект недвижимости продал свою долю, по отдельному договору купли - продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. (письмо Федеральной налоговой службы от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@), письмо Минфина от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908).
В перечень расходов на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включены расходы:
- на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;
- на приобретение отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой этого имущества;
- на разработку проектной и сметной документации, на проведение отделочных работ.
При этом в договоре отчуждения обязательно должно быть указано, что объект недвижимости передаётся без отделки или передаётся объект незавершенного строительства.
Дополнительно снизить налог можно зачетом налогового вычета, полагающегося при покупке другого жилья. Об этом я расскажу в следующей статье.
